卖房增值税的计算方法如下：
普通住房
持有时间不足2年：按照5%的征收率全额缴纳增值税。
持有时间超过2年：免征增值税。
非普通住房
持有时间不足2年：按照销售收入减去购买住房价款后的差额的5%征收增值税。
持有时间超过2年：同样按照销售收入减去购买住房价款后的差额的5%征收增值税。
计算方法总结：
应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 增值额 × 速算扣除系数。
核定征收：按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收。
简易计税方法：适用于取得不动产日期在2016年4月30日之前的情况，适用征收率为5%。
示例计算：
假设：一套房产原价为100万元，购买时间为2年，现以120万元出售。
普通住房：持有时间超过2年，免征增值税。
非普通住房：持有时间不足2年，应纳税额 = （120万元 - 100万元） × 5% = 1万元。
建议在实际操作中，根据具体的持有时间和房屋类型选择合适的计算方法和税率，以确保合规并优化税务成本。