房产分割通常遵循以下步骤和原则：
协商分割
双方夫妻可以协商决定房产归属、剩余贷款偿还和补偿问题。
可以选择一方保留房产并继续还贷，或者将房产出售后平分所得款项。
竞价分割
若协商不成，法院可能会组织竞价过程，出价高者获得房产，并承担剩余贷款。
评估拍卖
如果双方都不想要房子，或者对房产价值有争议，法院可以委托评估后进行拍卖，用拍卖所得先还银行贷款，剩余部分平分。
婚前财产
如果房产是婚前一方全款购买，一般视为个人财产，离婚时不分割。
如果婚前共同出资购房，无论登记在谁名下，通常视为夫妻共同财产。
婚后财产
婚后用共同财产购买的房产，无论登记在谁名下，都属于夫妻共同财产，应予以分割。
特殊情况
如果房产由一方父母出资购买，并且只登记在一方子女名下，一般视为个人财产，离婚时不分割。
如果父母明确表示是对夫妻双方的赠予，则房产视为夫妻共同财产。
法律依据
根据《民法典》的规定，离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据具体情况判决。
诉讼分割
如果双方无法协商一致，可向法院提起诉讼，法院将考虑出资比例、实际贡献、法律规定等因素进行裁决。
分割协议
制定和执行一份合法有效的《家庭房产分割协议》，考虑到家庭成员的养老居住需求，确保晚年生活保障。
产权变更
分割后需要办理房屋产权变更登记，以取得合法房屋产权。
请根据具体情况选择合适的分割方式，并考虑咨询专业律师以获得具体的法律建议。