当业主不交物业费时，物业公司可以采取以下措施：
协商：
首先尝试与业主进行沟通，了解不交物业费的原因，并尝试协商解决问题。
催缴：
通过书面通知等方式正式催缴物业费，并设定一个合理的缴纳期限。
法律途径：
如果业主在限定的时间内仍未缴纳物业费，物业公司可以依法提起诉讼或申请仲裁，要求业主支付物业费并可能承担滞纳金或违约金等。
服务改进：
根据业主的反馈，物业公司应改善服务质量，以减少未来欠费情况的发生。
优惠政策：
对于按时缴费的业主，物业公司可以提供一定的优惠或奖励，鼓励业主按时缴纳物业费。
避免非法手段：
在催收过程中，物业公司不得采取停止供电、供水等非法手段，以免违反法律规定。
需要注意的是，物业管理公司必须遵守《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规，合法合规地处理物业费收缴问题