购买抵押房主要有以下几种方式：
卖家先还清贷款
卖家需要先向银行或个人借款并以房产作为抵押，还清贷款后取得《他项权证》。
然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，完成注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。
银行转按揭手续
这种方式适用于银行作为抵押权人的情况，不需要卖家提前还贷和办理抵押注销手续。
但对贷款人的审核较严格，且目前转按揭业务有较大限制。
买方贷款购房
买方可以主动向银行申请贷款，银行批准后将贷款划到卖方账户。
卖方在收到款项后用于还贷并注销抵押，之后双方进行过户交易。
买方贷款银行可能会要求买方提供保证人担保。
购买抵押房应注意的事项：
资金安全：尽量将首付直接付到卖家的贷款银行，以减少资金风险。
合同条款：签订交易合同时，应明确付款方式、贷款申请、抵押注销等关键条款。
产权明晰：确保购买的二手房产权明晰，符合政府规定的流通条件。
评估与贷款：进行房产价值评估，并办理抵押贷款的相关手续，包括资信审查、抵押登记等。
税费与费用：了解并支付相关的税费和费用，如房产评估费、贷款手续费等。
政策风险：关注央行政策对转按揭业务的影响，选择合适的购买时机和方式。
通过以上步骤和注意事项，可以较为顺利地完成抵押房的购买过程。建议在实际操作中，选择信誉良好的中介机构协助办理，以降低交易风险。