当物业费收不上来时，物业管理公司可以采取以下措施：
发送催缴通知
向欠费业主发送正式的书面催缴通知书，明确应支付的费用及具体数额，并保存好相关证据。
法律途径
如果多次催缴无果，物业管理公司可以向法院提起诉讼，要求支付欠费。
在诉讼前，需要准备物业服务合同、欠费明细等关键性证据材料。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主有义务按时支付物业费，逾期则物业服务方有权提起诉讼。
与业主委员会合作
物业可以寻求与业主委员会的紧密协作，共同推动业主履行缴费义务。
加强沟通和服务
物业应加强与业主之间的沟通交流，及时妥善地处理业主的合理诉求，以降低欠费纠纷的发生率。
提升物业服务水平，解决业主反映的问题，提高业主满意度，从而鼓励业主按时缴纳物业费。
利用科技手段
委托第三方物业费催收平台，通过统一管理来提高收缴效率。
分类处理欠费用户
对欠费用户进行分类，采取不同的策略，如对自动缴费的客户关注服务需求变化，对需要多次提醒才缴费的客户适时提醒等。
采取强制措施
对逾期未交物业费的业主，可以要求多缴纳滞纳金，具体比例由物业公司自行决定。
领导层作用
物业公司的领导经理需要树立良好形象，改善措施，并不断进取和完善服务，以提升业主对物业的满意度。
采取上述措施时，物业管理公司应确保遵守法律规定，合理合法地维护自身权益。同时，也应注重提升服务质量，以减少欠费情况的发生