商品房营业税怎么算法

根据您提供的信息，以下是商品房营业税的计算方法：

普通住宅

购买不足2年的房产对外出售，需缴纳房价的5.6%作为营业税。

购买超过2年的普通住宅对外出售，免征营业税。

非普通住宅

购买不足2年的房产对外出售，需缴纳房价的5.6%作为营业税。

购买超过2年的非普通住宅对外出售，按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.6%的营业税。

请注意，税率可能会根据地方政策有所变动，具体计算时应参照当地税务部门的规定。