商业土地出让金的计算通常遵循以下规则：
基准地价
土地出让金通常基于基准地价的一定比例计算，这个比例不得低于基准地价的40%。
成交价格
如果存在实际成交价，并且该成交价不低于所在级别基准地价平均标准，则按照成交价不低于40%的标准计算出让金。
如果成交价低于基准地价平均标准，则按照全部地价的40%计算。
计算方法
土地出让金可以通过以下公式计算：`土地出让金 = 土地面积 × 土地单价`。
对于商业用地，地面价为每平方米土地的单价，楼面价则是每平方米建筑面积的地价。
特殊情况
对于已购房改房家庭，在取得契税完税凭证或房屋产权凭证满5年后出售所购住房，需要按照原购房价格和出售价格的差价补交土地收益等价款，通常按照差价的70%计算。
异议处理
如果买卖双方对指导价格有异议，可以委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，评估费用通常由委托方承担。
缴纳时机
在规定发布之日以前交易，按出售价格的一定比例上交土地出让金。
在规定发布之日之后交易，需要按原购房价格和出售价格的差价补交土地收益等价款。
请注意，上述规则可能因地区政策不同而有所变化，具体计算时应参照当地最新的土地管理政策和规定