当抵押房产经过三次拍卖都未能成交，即流拍后，处理方式如下：
抵债：
如果申请执行人或其他执行债权人同意接受以房产抵债，法院可以将房产按照第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。
变卖：
如果债权人不同意接受以物抵债，法院将在第三次拍卖结束后发出变卖公告，变卖价格通常为第三次拍卖的保留价。
退回被执行人：
如果在变卖程序中，60天内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价购买该财产，并且申请执行人和其他执行债权人也不接受该财产抵债，法院将解除对该财产的查封和冻结，并将房产退还给被执行人。
其他执行措施：
需要注意的是，即使房产被退还给被执行人，法院仍可以对该房产采取其他执行措施，如再次拍卖或采取其他强制执行手段。
以上步骤依据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等相关法律法规执行。