独生子分家协议应当包含以下内容：
标题 ：明确协议的标题为“分家协议”。当事人信息：
详细列出独生子及其父母的姓名、性别、出生日期、身份证号码和家庭住址。
财产分割
房产：
详细描述房产的位置、结构、面积、产权归属等信息，并明确分给独生子的具体房产。
现金和银行存款：说明现金和银行存款的分配比例和具体金额。
其他财产：如有其他共同财产，需详细列出并进行分割。
债务处理 ：如有债务，需明确债务的承担方和偿还责任。赡养义务：
明确独生子对父母的赡养义务，包括生活费、医疗费用等。
违约责任：
约定违反协议条款的后果和相应的法律责任。
见证人：
最好有两位以上的见证人在场并签字确认。
协议生效：
明确协议的生效日期和条件。
其他条款：
根据具体情况添加其他必要的条款。
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分家协议
兹有XX镇XX社区XXX小区XXX夫妇生有1子，儿子XXX，现都已长大成人。全家共同协商分房如下：
房产分割
父母亲同意分给儿子XXX一栋两层楼，座西朝东，东至XXX户，南至路，西至路，北至路，并过户到儿子名下。
儿子放弃其他财产。
赡养义务
儿子每月给父母生活零花钱XXX元，若生病治疗的费用另外给付。
违约责任
本协议一式二份，各执一份。口说无凭，特立此约，不得反悔。
见证人
见证人1：（签名）
见证人2：（签名）
协议生效
本协议自各方签字盖章之日起生效。
父母：
见证人1：
见证人2：
儿子：
2024年00月00日
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请注意，以上内容仅供参考，具体协议应根据实际情况进行调整和完善，并建议在律师或专业人士的指导下进行草拟和签订，以确保协议的合法性和有效性。