商铺反租，也称为售后包租或售后回租，是指房地产开发企业为了促进销售，在建造的商业地产出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由开发企业承租经营使用。在包租期间或承租期间，开发企业会按照约定的时间节点向小业主支付固定的租金收益。
合法性问题：
根据《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。因此，从法律角度看，商铺反租行为属于非法。
投资回报：
商铺反租通常承诺较高的年租金回报率，一般在8%至12%之间，这对投资者来说是一个吸引人的投资方式。
风险提示：
虽然返租看似提供了稳定的租金收入，但投资者应当意识到这是一种高回报伴随高风险的投资方式。如果开发商的回报承诺过于夸张，可能存在欺诈嫌疑。
合同关系：
投资者在购买商铺时签订的合同是与开发商直接签订，而返租合同则是与第三方管理公司签订。如果第三方公司的经营状况出现问题，投资者可能面临租金支付风险。
维权困难：
如果返租合同中的条款存在问题，或者第三方公司无法按合同约定支付租金，投资者在维权时可能会遇到困难，因为涉及到的合同关系和第三方公司的不确定性。
综上所述，商铺反租虽然听起来吸引人，但其实存在不少法律和运营上的风险。投资者在考虑此类投资时应该谨慎，并充分了解所有相关的合同条款和潜在风险