房子的实用面积并不是一个固定的数值，它会受到多种因素的影响，包括 建筑面积、公摊面积、楼层高度、住宅类型（多层、高层、洋房等）以及具体的建筑设计和结构等。以下是一些关键点和计算实用面积时需要考虑的因素：
建筑面积：
这是房子整体的面积，包括套内建筑面积和公摊面积。
公摊面积：
这是指房子中不属于个人所有的部分，如楼梯、电梯井、走廊等公共区域。公摊面积越大，实际使用面积越小。
楼层高度：
高层建筑的公摊面积通常比低层建筑大，因此实际使用面积会相对较小。
住宅类型：
不同类型的住宅，如多层、高层、洋房等，其公摊系数和实用面积会有所不同。
出房率：
这是指实际使用面积占建筑面积的比例，不同建筑类型的出房率也有所不同，例如，多层住宅的出房率通常在85%左右，高层住宅的出房率在70-80%之间。
根据以上因素，可以得出以下结论：
对于100平方米的房子，如果公摊面积较小，实际使用面积可以达到75平米到78平米左右；如果公摊面积较大，实际使用面积可能只有60多平米到70平米左右。
对于不同建筑类型，实用面积的计算方法略有不同。例如，高层住宅的实用面积通常在70平米左右，而低层住宅的实用面积可以达到95平米左右。
因此，在购买房子时，除了关注建筑面积之外，还需要详细了解公摊面积和出房率，以便更准确地计算实际使用面积，从而选择最适合自己的住宅。