购买农村土地使用权需要遵循以下步骤和条件：
了解当地政策和法规
在购买前，首先要了解当地的土地政策和法规，确保自己的行为符合法律法规的要求。这包括了解土地利用总体规划和现状图，明确土地使用范围、类型、面积和用途等。
确认购买资格
购买者必须是依法设立并合法登记的企业、自然人或其他组织，且符合国家有关规定和政策。对于非本村居民，政策上存在一定限制，需确认购房者是否为本集体经济组织成员。
找到土地所有权人
需要找到出售农村土地使用权的土地所有权人，了解土地的具体情况，包括土地的位置、面积、用途、价格及转让条件等。
签订土地使用权转让协议
土地所有权人与购买方应签订书面协议，明确土地使用权的转让价格、面积、用途、期限、权利义务等事项。该协议应当合法有效，并为未来可能出现的纠纷提供法律依据。
缴纳土地使用权转让款项
购买方应按照协议规定的价格和方式缴纳土地使用权转让款项。款项支付后，购买方将获得土地的使用权。
办理登记手续
购买方需携带身份证、购房合同（或租赁合同）、土地使用权转让协议等相关资料，到当地土地管理部门办理土地使用权转让登记手续。完成登记后，购房者才能真正享有该宅基地的使用权。
审核与批准
在进行宅基地交易前，购房者需向村委会申请审核与批准。村委会审核通过后，将报乡镇政府批准。这一环节确保了交易的合法性和合规性。
签订合同时的注意事项
在签署合同时，一定要仔细阅读条款，并确保所有信息准确无误。合同不仅是交易双方权益的保障，更是避免未来纠纷的重要依据。
保护自身权益
为保护自己的权益，建议去县级以上农业管理部门办理变更登记。如果是买土地搞商业开发或企业建设，则需要通过县级以上土地管理部门办理征用与转让手续。
通过以上步骤和注意事项，可以合法地获取农村土地的使用权。建议在购买过程中咨询专业律师或土地管理部门，确保交易的合法性和安全性。