三套房的认定标准通常基于以下几种情况：
个人名下贷款记录
如果个人名下有两套商业贷款记录，其中一套已还清并出售，另一套未还清，再次贷款时会被视为第三套房。
如果个人名下有两套商业贷款记录，均已还清且出售，即使个人名下无房产，再次贷款时也会被认为是第三套。
如果个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清，再次使用公积金贷款购买房产，也会被视作第三套房。
家庭单位认定
家庭由本人、配偶、未成年子女组成，家庭购买的第一套房后再购房称为第二套房，第三套房也是以家庭为单位进行认定。
征信记录与房产记录
银行在认定三套房时会查看个人征信记录和房产记录，包括商业贷款和公积金贷款记录。
即使贷款已经全部还清，再次贷款时也会被认定为三套。
共同贷款情况
夫妻双方婚前各自使用商业贷款或公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款购房，也会被算作三套房。
外地房产
如果个人在外地拥有房产但无贷款记录，在某些情况下可能不会被纳入三套房认定，但这取决于当地房地产交易中心的记录和银行的具体调查。
假离婚真买房
如果夫妻双方通过离婚将财产归到一方名下，再由另一方申请购房贷款，之后再复婚，这种行为在某些情况下可能被视为首套房，但这存在法律风险和财产纠纷风险。
请注意，以上信息可能因地区和银行政策而有所不同，具体认定标准以当地房地产交易中心的记录和银行的具体政策为准。