北京房地产市场近年来经历了多轮调控政策的影响，市场现状和发展趋势呈现出以下特点：
市场现状
整体保持稳定，尽管房价涨幅有所放缓，但市场供需关系依然紧张。
高端住宅市场表现活跃，中低端市场面临去库存压力。
租赁市场成为新的增长点，政府推动的长租公寓项目快速发展。
发展趋势
政策导向明显：政府将继续通过限购、限贷等措施稳定房价，防止市场过热。
区域分化加剧：核心区域房价和租金保持较高水平，远郊区域可能通过政策扶持和基础设施建设吸引投资和居住需求。
绿色建筑和智能化发展：随着环保意识提升和科技进步，绿色建筑和智能化住宅成为市场新热点。
租赁市场潜力巨大：在“租购并举”政策引导下，租赁市场将迎来更大发展空间。
市场分化
顶级好位置的新房如金融街西城晶华、融创使馆一号院在未来三年内仍能达到较高综合收益率。
老旧小区改造有保值价值，但增值预期不强。
市场活跃度
新房市场活跃度持续上升，看房人数和咨询量明显增加。
二手房市场在税费减免政策推动下，成交量同比增长约40%。
供需关系
供给少，需求大，新房和二手房市场相比较，二手房市场更容易成交。
政策影响
北京的供地质量较低，新房地段不佳，好地段新房极少。
2016年北京开始调控，锁住了购买力，保证了楼市的健康发展。
市场信心
随着政策利好释放，市场交易热度提升，购房者信心增强。
价格走势
二手房挂牌均价和成交价格均有所下降，但市场可能没有大家想象的那么“凉”。
宏观经济
北京市坚持稳中求进工作总基调，推动一揽子增量政策落地，工业生产、固定资产投资持续较快增长。
住房市场
新建商品住宅销售面积和价格指数呈现波动，去化周期环比平稳。
二手住宅销售面积和套数大幅增长，价格指数同比下降。
租赁市场
住宅平均租金有所下降，但议价空间处于高位。
综上所述，北京房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下，整体保持稳定，但存在明显的市场分化和区域差异。租赁市场和绿色建筑智能化发展是未来市场的热点。政策导向将继续影响市场走向，购房者和投资者需密切关注市场动态