退房的处理方式主要取决于退房的原因、双方协商的结果以及合同条款的约定。以下是详细的步骤和建议：
协商退房
双方协商：如果买卖双方已经签订了购房合同但尚未交付使用，一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见。如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
协商不成：如果双方无法达成一致意见，主张解除合同的一方应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
单方退房
违约处理：如果一方单方面退房，通常构成违约，应承担违约责任。合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定；若没有约定，按照法律规定处理。一般来说，开发商约定的违约金为房款的1%。
法律途径
诉讼或仲裁：如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。在诉讼或仲裁过程中，需要提供证据证明对方存在违约行为，并依据合同约定或法律规定要求对方承担违约责任。
办理退房手续
书面通知：买房人可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出退房要求。开发商应当在收到退房通知后15日内退还买房人已经支付的全部房款，并负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续。
注销预售登记：双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。
补偿与赔偿
违约赔偿：如果因开发商违约导致退房，开发商应承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如果合同中有约定的赔偿标准，按合同约定处理；如果合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿。
额外费用：在退房款方面，购房者还可以要求开发商赔偿前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费等。
建议
先协商后诉讼：在满足合同约定的退房条件时，建议先与开发商进行协商，以节省时间和费用。如果协商无果，再考虑通过法律途径解决。
保留证据：在退房过程中，务必保留好所有相关证据，包括合同、通信记录、支付凭证等，以便在诉讼或仲裁过程中使用。
咨询专业律师：如果退房纠纷较为复杂，建议咨询专业律师，获取更具体的法律建议和帮助。