银行在评估房产时通常会采用以下步骤和方法：
资料收集
收集房屋的基本信息，如房产证、身份证、面积、楼层和装修情况。
获取房屋的历史交易记录和现有租赁协议。
市场调查
研究房产所在区域的房价走势和类似房屋的成交数据。
考虑经济环境因素，如房贷利率、政策影响等。
现场勘查
银行会派专业评估师实地查看房产，关注面积、朝向、结构稳定性和装修质量。
评估方法
市场比较法：通过比较类似房产的成交价格，调整细节得出市场价。
成本估价法：计算房屋的建造成本并扣除折旧价值得出当前市值。
收益法：适用于已出租房产，通过年租金和毛租金乘数计算房产价值。
核心评估因素
房屋位置：考虑地段、交通便利性和商业配套。
房屋年限和楼层：房龄、楼层高低影响估价。
房屋类型和建筑质量：建筑结构、质量和类型不同，估价不同。
市场行情：区域市场状况直接影响估价。
其他考虑
产权明晰与否。
土地性质（住宅或商业）。
周边环境。
房屋品质。
户型结构。
估价报告
评估师会详细列出估值依据和计算过程，作为贷款额度决策的重要依据。
银行给出的估价往往低于市场价，以确保放贷风险较低。评估结果将用于确定贷款额度，并可能作为缴纳税收的依据。需要注意的是，评估价和实际成交价可能存在差异，评估价通常小于实际成交价。