买房按揭是否划算，需要综合考虑多个因素，包括贷款方式、还款方式、利率、个人经济状况以及投资回报等。以下是一些关键点：
贷款方式
等额本金：每个月偿还相同的本金，利息逐月减少。这种方式适合早期收入较高、后期收入可能降低的人群，总体还款金额相对较少。
等额本息：每个月偿还相同的本息总额，前期利息支出较大，后期本金还款逐渐增加。这种方式操作简便，适合每月有固定收入的人群。
还款方式
公积金贷款：利率较低，首付比例低，适合有稳定公积金缴纳的人群。公积金贷款年利率5年以下为4.45%，5年以上为4.9%。
商业贷款：利率较高，首付比例通常为3成，适合没有公积金或公积金不足的人群。商业贷款年利率5年以上为7.05%。
利率变化
当前利率处于下行通道，贷款购房可以享受较低的利率，节省利息支出。例如，100万元30年等额本息贷款，可以节省利息约10万元。
个人经济状况
根据个人收入和偿还能力选择合适的贷款年限和还款方式，避免过大的还款压力。如果经济状况允许，全款买房虽然支出较多，但可以省去高额的贷款利息。
投资回报
如果有较好的投资渠道，可以考虑将贷款资金用于其他投资项目，实现资金的灵活运用。贷款买房可以释放一部分资金用于其他投资，提高资金使用效率。
建议
如果有稳定的公积金缴纳，优先选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，首付比例低，可以最大程度地降低贷款成本。
如果收入较高且稳定，可以选择等额本金方式，前期还款压力较大，但总还款金额较少。
如果收入波动较大或投资渠道较多，可以选择等额本息方式，前期还款压力较小，适合每月有固定收入的人群。
综合考虑利率变化和投资回报，合理安排贷款额度和还款计划，以实现资金的最大化利用。
通过以上分析，可以看出在合适的条件下，买房按揭是一种相对划算的购房方式。选择合适的贷款方式和还款方式，以及合理利用利率变化和投资回报，可以降低贷款成本，提高购房的经济效益。