发行优先股通常遵循以下步骤和条件：
构建股权结构
确定优先股的投资回报率。
建立企业治理架构
明确优先股持有者的权益。
计划发行股票
确定发行价格和发布发行公告。
完成交易
使投资者能够参与优先股发行。
发行方式分为：
公开发行：
面向公众发行新股，可在证券交易所上市交易。
非公开发行：
面向特定投资者发行，通常不能在证券交易所交易，但可以在证券交易所转让。
发行条件包括：
公司已发行的优先股不得超过公司普通股股份总数的50%，且筹资金额不得超过发行前净资产的50%。
发行价格不得低于优先股票面金额。
对于上市公司，发行优先股需遵循《优先股试点管理办法》的相关规定，包括信息披露、股东大会批准等步骤。
投资者参与方式：
中小投资者可以通过购买基金、理财产品等方式间接投资优先股。
非公开发行的优先股仅向合格投资者发行，例如金融机构、合格个人投资者等。
请注意，以上信息基于提供的参考信息，具体发行流程和条件可能因国家和地区而异，请以当地法律法规为准。