物业费的定价通常遵循以下步骤和原则：
政府指导价与市场调节价
物业费定价并不是完全由物业企业自主决定的。前期物业服务（业委会成立前）和保障性住房物业服务收费一般实行政府指导价，即按照物业服务等级相对应的物业服务收费基准价和浮动幅度。
非住宅类物业，如写字楼、商业及工业园区等，通常实行市场调节价，由合同双方协商确定。
成本测算法
物业企业通常采用成本测算法来具体定价。这种方法包括在测算年度物业服务成本的基础上加上利润、税费，然后除以可收费面积，再除以12个月，得出每平方米的物业费单价。
市场比较法
物业企业也会参考市场比较法来确定物业费。这包括分析周边类似物业的收费标准和服务水平，以此作为定价的参考。
综合因素
在定价过程中，物业企业还会考虑楼盘品质、业主接受度、开发商态度等因素。
合同约定
物业费的具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。无论是政府指导价还是市场调节价，最终确定的收费标准都需要在合同中明确。
透明度和审计
物业企业在制定物业费标准时，需要提交成本核算表等财务报告，并且开发商和业委会有权对物业收费标准进行审计。
政府监管
政府价格主管部门和房地产行政主管部门负责制定物业费的基准价及其浮动幅度，并定期公布。这些规定旨在确保物业费的定价合理、公正，并保护业主的权益。
综上所述，物业费的定价是一个综合考量的过程，涉及政府指导、市场调节、成本核算和合同约定等多个方面。物业企业在制定收费标准时，应严格遵守相关法规和规定，确保收费的合理性和透明度。