签订房屋买卖协议书时，请遵循以下步骤和注意事项：
明确房屋基本情况
确定房屋位置、面积、用途、权属和产权证号。
确定交易价格
双方充分协商，确定一个合理的价格，避免虚高或违法情况。
约定交易方式和时间
确定是一次性支付还是分期支付，以及交付时间。
签订协议书并办理过户手续
签订包含房屋基本情况、交易价格、交易方式和时间的协议书。
双方签字、盖章、备案。
办理过户手续时，提交相关证件和手续，如产权证、身份证等。
注意事项
查验相关证件材料，确保房屋权属清晰。
仔细阅读合同内容，不要漏项。
认准签约主体，确保合同由有权代表出售房屋的一方签订。
核实房屋权属，确保无法律纠纷。
留意合同中关于房屋质量、交付条件、违约责任等条款。
如有需要，可寻求专业法律意见。
请确保在签订合同时，所有条款都经过双方充分协商并达成一致，以保护双方权益。