办了按揭的房子想要退房，可以按照以下步骤操作：
发出退房通知
购房者需以书面形式（如挂号信、传真或电话）向开发商发出退房通知。
如果退房是因为开发商的责任，如逾期交房等，开发商应承担相应的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房税费等。如果合同中有明确的退房条款，应按照合同执行。
办理相关手续
开发商在收到退房通知后，应在15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续。这包括但不限于解除或终止购房合同、解除与银行的借款合同、办理保险退保手续等。
购房者应向贷款银行请求解除商品房合同，并优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时，可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
退还房款
开发商应当在购房人发出退房通知后，将全部购房款返还给购房人，并办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
如果无法在规定时间内完成这些手续，开发商应向购房人支付相应的违约金。
处理抵押贷款
购房人应向贷款银行请求解除商品房合同，并优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时，可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
购房者只要向开发商主张解除合同，返还自己的首付款及归还的银行贷款并支付相应的利息就可以了。利息的计算如果购房合同有约定的按约定，没有约定的才按银行的同期贷款基准利率结算。如果合同约定有违约金，则该利息不应计算而按合同约定的违约金计算，约定的违约金不足上面计算的利息的，则可以按利息计算全部违约损失。
办理其他相关手续
在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
建议：
购房者在发出退房通知前，应仔细查阅购房合同，了解合同中关于退房的条款和条件，以便更好地维护自己的权益。
如果开发商不同意退房，购房者可以依法向法院提起诉讼，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失。