购买20年房龄的房子需要考虑多个因素。以下是一些关键点：
优点
地理位置：
老房子通常位于城市老城区，周边商业、教育、医疗等配套设施齐全，出行方便。
生活成本：
物业费、停车费等一般较低，有的甚至不需要物业费。
得房率：
老旧小区的房子得房率较高，意味着实际使用面积大。
改造潜力：
新政策正在对老房子实施改造，如更换室内管道、电线，重新粉刷外墙、加装电梯等，居住体验有望提升。
缺点
房屋质量：
20年房龄的房子可能出现墙体开裂、墙皮脱落、电线短路等问题，影响居住安全。
物业服务：
老房子可能只有服务差的物业公司入驻，导致业主与物业矛盾频发。
小区环境：
老小区可能缺乏物业管理，环境较差，楼道内卫生不佳，绿化不足。
贷款难度：
银行对老龄房的贷款额度较低，甚至可能不接受贷款。
升值空间：
超过20年的房子升值空间可能较小，甚至可能走下坡路。
建议
自住考虑：如果主要为了自住，且不介意房屋的老旧状况，可以考虑购买。
投资谨慎：作为投资，需要谨慎选择城市和房子的位置，因为超过20年的房子在转让时可能会遇到困难。
维修成本：考虑到老房子可能需要更多的维修和改造，这会增加后期费用。
环境因素：购房前应实地考察小区环境，确保满足自己的居住舒适度要求。
请根据您的具体需求和情况，综合考虑以上因素后做出决策。