房贷还款年限的计算主要依据以下几个因素：
借款人年龄 ：贷款年限通常受到借款人年龄的限制，一般要求借款人的年龄小于70岁。贷款年限等于国家规定的法定退休年龄减去借款人的实际年龄。房龄：
房龄与贷款年限之和必须小于等于40年。房龄是指房子的建成年份，这个信息通常可以在房产证的测绘图表中找到。
贷款类型：
不同类型的贷款可能有不同的最长贷款年限。例如，商业贷款和公积金贷款的最长贷款年限可能有所不同，具体年限需要参照相关贷款政策。
法律规定：
有些情况下，法律规定了贷款的最长年限，例如，个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上。
计算公式
等额本息还款
月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × （1 + 月利率）^还款月数] / [（1 + 月利率）^还款月数 - 1]
还款期数 = 贷款年限 × 12
等额本金还款
首月还款额 = 贷款本金 / 还款月数 + （贷款本金 - 已归还本金累计额） × 月利率
每月还款额逐渐减少，每月还款额 = （贷款本金 / 还款月数） + （本金 - 已归还本金累计额） × 月利率
示例
假设借款人年龄为30岁，购买的房子房龄为10年，贷款金额为30万元，贷款期限为20年。
等额本息还款
月利率 = 年利率 / 12 = 0.05 / 12 = 0.004167
还款期数 = 20年 × 12个月/年 = 240个月
月还款额 = [300,000 × 0.004167 × （1 + 0.004167）^240] / [（1 + 0.004167）^240 - 1] ≈ 1602元
等额本金还款
首月还款额 = 300,000 / 240 + （300,000 - 0） × 0.004167 ≈ 2500元
第一个月后，每月还款额逐渐减少，第二个月还款额 = 2500 - （300,000 / 240） ≈ 2483.33元
建议
选择合适的贷款年限：
贷款年限越长，每月还款压力越小，但总利息支出越多。借款人应根据自身经济状况和还款能力选择合适的贷款年限。
了解贷款政策：不同银行和贷款类型的利率和还款方式可能有所不同，借款人应详细咨询贷款机构，选择最适合自己的贷款方案。
通过以上步骤和公式，借款人可以更加准确地计算自己的房贷还款年限和每月还款额，从而制定合理的还款计划。