协商一致
买方和卖方可以通过协商一致的方式退还定金。如果双方同意解除合同或者对合同条款进行修改，那么定金可以抵作价款或退回。
不可抗力
如果因不可抗力（如自然灾害、政策变化等）导致无法继续签订购房合同，也可以要求退还定金。
卖方违约
如果卖方存在违约行为，如收了定金后又将房子卖给其他人、隐瞒了没有房屋预售许可证的事实等，买方有权要求双倍返还定金。
买方违约
如果买方不履行债务或履行债务不符合约定，则无权要求返还定金。也就是说，如果买方违约，定金将不予退还。
合同条款未达成一致
如果因为合同条款未达成一致意见，例如对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约，且不归责于任何一方，定金可以退回。
其他特殊情况
如果因为其他特殊情况，如天然要素导致不能签订合同，且对协议内容未能达成合意，定金也可以退回。
建议
在实际操作中，退还定金需要具体问题具体分析。如果买方希望退还定金，建议首先与卖方进行充分协商，尽量达成一致意见。如果协商无果，可以考虑通过法律途径解决，例如向法院提起诉讼。在此过程中，建议咨询专业律师，以确保自身权益得到充分保障。