房屋贷款年限的计算主要依据贷款类型、借款人的年龄以及法定退休年龄等因素。以下是具体的计算方法：
商业贷款年限
一般情况下，商业贷款年限最长为30年。
贷款年限通常与借款人年龄相关，具体规定为贷款人年龄加上贷款期限不得超过个人及其配偶的法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）。
公积金贷款年限
公积金贷款年限也通常最长为30年。
贷款年限的计算方式一般为贷款人年龄加上贷款期限不得超过70年。
若到市属公积金管理中心办理，贷款年限等于70减去夫妻双方年龄较大者的年龄。
若到国管公积金管理中心办理，贷款年限等于69减去夫妻双方年龄较大者的年龄。
组合贷款年限
组合贷款中公积金贷款与商业贷款的期限必须一致。
组合贷款的年限要求与上述商业贷款和公积金贷款的规定相同。
其他注意事项
对于商业用房抵押贷款，由于风险较高，贷款期限通常较短，一般不超过5年，且贷款年限加上房屋已使用年限通常不得超过30年。
自建房和平房的贷款年限则通常由放款机构与借款人协商确定，期限较短，一般为1-3年。
建议
在申请房屋贷款时，应详细咨询具体的银行或金融机构，了解其贷款政策，包括贷款年限的计算方法和上限。
根据个人年龄、收入状况以及房屋性质选择合适的贷款类型和年限，以确保贷款申请的顺利进行和还款的可持续性。