二套房的认定标准通常包括以下几个方面：
贷款记录
如果之前已经通过商业贷款购买过一套房产，且该贷款尚未结清，再次申请贷款购房时，这将被视为第二套房。
名下房产数量
以家庭为单位，如果家庭成员名下实际拥有两套或以上的房产，无论这些房产的贷款是否已结清，都可能被视为拥有二套房。
家庭成员
在判断是否为二套房时，需要考虑借款人、配偶及未成年子女作为一个整体。
地区政策差异
不同地区可能有不同的具体实施细则。
其他情况
父母名下有住房，以未成年子女名义再购房；
未成年时名下有房产，成年后再贷款购房；
个人名下有全款购买的住房，再贷款购房；
首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款；
婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起；
婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规提供了法律支持。
征信记录
贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等方式，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房。
房屋登记系统
通过房屋登记系统查询，确认借款人家庭已有一套（及以上）成套住房。
房屋所有权
转让房地产时，需要持有房屋所有权证书。
需要注意的是，随着政策的变化，二套房认定标准可能会有所调整。因此，在实际操作中，应以最新的政策和银行的具体规定为准。