买房讲价是一个需要综合运用多种策略的过程，以下是一些有效的砍价技巧：
了解市场价格和心理预期
在砍价之前，购房者应该了解心仪户型的真实成交价和市场行情，这样可以制定合理的预算和砍价策略。
实地考察和了解房子缺点
购房者在实地看房时，不要被卖方的积极介绍所迷惑，要细心发现房子的缺点，为砍价提供筹码。
准备备选方案
购房者应该准备备选方案，如果第一选择的价格没有达到预期，还有其他的选择，这可以给卖方施加压力。
打心理战
购房者可以采用红脸加白脸的策略，两个人一起砍价，互相配合，一个唱红脸，一个唱白脸。
了解卖家情况
购房者应该了解卖家购房的时间和盈利情况，如果卖家已经赚了钱，砍价的空间可能更大。
服务战
购房者应该找一个能专门为自己服务的资深专业房地产中介，坚定地站在自己的立场上。
打持久战
购房者不要急于求成，多次与销售人员沟通，争取更多的优惠。
用备案价砍价
购房者可以查询剩余房源的备案价，了解楼盘在房管局登记的价格，作为砍价的依据。
赠品策略
购房者在购买时可以争取更多的赠品，如车位、物业费减免、家电家具等。
组团砍价
购房者可以组织多个朋友一起去售楼处，制造出大单的氛围，迫使销售人员给出更多折扣。
找朋友交朋友
如果购房者在某个城市有与地产沾边的朋友，可以通过他们了解底价和折扣。
抓住时间点
在月末、季度末、年末等业绩冲刺时期，销售人员为了完成任务，往往愿意给出更大的折扣。
假装全款
购房者可以假装全款买房，以此试探卖方的最低价，然后再转为贷款买房。
货比三家
购房者应该多看几个楼盘，了解市场行情，以此作为砍价的依据。
亮底价
购房者可以告诉中介一个低于市场价的心理价位，以此作为还价的起点。
大刀砍完换小刀
在初步砍价后，可以适当增加一些价格，以显示诚意。
逼出卖家底价
如果价格已经接近卖家的底线，可以通过磨蹭和施加压力，最终达到卖家的心理价位。
多听、多看、多提问
在售楼现场要多听售楼人员的介绍，多看沙盘、样板房、说明书，充分了解楼盘，同时敢于说“不”。
沉默是金
在洽谈时要尽量保持沉默，让销售人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出。
避免因小失大
一旦购房者的洽谈过分顺利，就要冷静地想想为什么，避免因小失大。
通过综合运用这些策略，购房者可以在买房过程中有效地进行砍价，争取到更优惠的价格。