恒大搬迁的原因主要包括以下几点：
地产业务发展：
深圳作为中国房价最高的城市之一，房地产市场发达，恒大搬迁至深圳有利于其地产业务的发展。
金融市场环境：
深圳的金融市场发展较广州更为良好，恒大金融作为恒大集团的重要业务板块，搬迁至深圳有助于其金融业务的发展。
奖励政策：
深圳出台了一系列引进总部企业的奖励政策，对于像恒大这样的巨头级别企业，落户奖励相当可观。
节省成本：
恒大面临巨额债务，资金压力巨大，搬迁至深圳可能有助于通过出租或售卖总部大楼等方式节省成本。
回归A股：
恒大希望回归A股市场，而深圳国资所有的深深房为恒大提供了一个良好的壳资源，通过迁入深圳，恒大借壳上市的道路可能更加顺畅。
扩大企业规模：
恒大迁入深圳有助于实现深圳在2020年打造8-10家世界500强企业的目标，同时扩大深圳在世界500强方阵中的席位。
战略调整：
恒大可能根据战略调整的需要，将部分业务或员工从深圳转移至其他城市，如恒大汽车员工从深圳转移至广州南沙工厂办公，以节省成本。
这些因素综合作用，促使恒大做出搬迁总部的决策