二套房通常是指家庭拥有的第二套普通自住房。在认定二套房时，主要考虑以下因素：
贷款记录
如果之前贷款购买过一套房且商业贷款已结清，再次贷款买房通常算作首套。
如果个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套未还清，再次贷款通常会被认定为二套房以上。
如果夫妻一方婚前使用商业贷款购房，另一方使用公积金贷款，婚后两人共同贷款且贷款未还清，也会被认定为二套房以上。
房产记录
借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）的人均住房面积如果高于当地平均水平，再次申请住房贷款通常会被视为二套房。
政策差异
不同地区可能有不同的二套房认定标准和贷款政策。例如，某些城市可能会对购买第二套房的家庭提供契税优惠。
首付和利率
购买二套房的首付比例通常高于首套房，且贷款利率一般会在基准利率的基础上上浮。
额外要求
对于异地购房，可能需要提供1年以上的拟购房地纳税证明或社会保险缴纳证明。
购买二套房时，建议详细了解当地的具体政策和要求，并咨询专业的房地产顾问或银行，以确保符合所有相关规定。需要注意的是，政策可能会有更新和变化，请以最新的官方信息为准