承包小区物业通常需要遵循以下步骤：
了解法律法规
研究当地关于物业管理的法律法规，包括服务质量标准、人员要求、资质要求等。
评估自身条件
确认公司是否具备足够的资金、人员配备和管理经验。
调研小区情况
了解小区的规模、设施、业主需求、现有物业状况等。
准备资质文件
准备必要的文件，如营业执照、物业管理资质证书等。
参与招标或洽谈
参与小区物业的招标活动，或与业主委员会进行洽谈。
提交管理方案
提交详细的物业管理方案，包括服务内容、收费标准、质量保障措施等。
签订合同
若中标或洽谈成功，签订明确的物业服务合同，明确双方权利义务。
履行合同义务
按照合同约定提供物业服务，并确保服务质量满足业主需求。
备案和审批
将物业服务合同和收费标准报备给相关部门，并取得必要的批复。
持续服务与沟通
持续提供物业服务，并处理业主的反馈和投诉，维护良好的业主关系。
请确保整个承包过程合法合规，并关注合同条款的合法性、完整性和可操作性。