认定第三套房的标准如下：
个人名下有两套商业贷款记录，一套已还清并出售，另一套未还清
若再次贷款，会被银行认定为第三套住房贷款。
个人名下有两套商业贷款记录，全都已还清且出售
虽然能够提供两套住房出售的证明，个人名下无房产，但再贷款时也会被认为是第三套。
个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清
借款人想要用公积金贷款购买另外一套房产，按照公积金新政规定视为三套房，按照三套房贷款政策执行。
个人名下首套房公积金贷款，二套房商业贷款，再次贷款还准备用商业贷款
这种情况肯定会被算做三套。
夫妻双方，婚前一方使用商业贷款购房，另一方购房用的是公积金贷款
婚后两人想要以夫妻的名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
夫妻双方，一方婚前有房但无任何贷款未出售，另一方曾用商业贷款为父母买过房产
结婚后以无贷款的那一方名义用公积金贷款再购房，这种情况也视为三套房。
家庭购房记录
银行把已有两次购房纪录的客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房。认定范围以家庭为单位，包括本人、配偶、未成年子女。
婚前一方全款购买住房但无贷款，婚后以另一方名义全款购买了一套住房
现在两人准备以两人共同名义用公积金贷款再购买一套房，根据公积金新政规定，两人准备再次购买的住房属于第三套房，公积金停止贷款。
总结来说，认定第三套房主要依据个人或家庭的购房和贷款记录，是否已还清贷款，以及是否使用过公积金贷款等因素。在实际操作中，银行会综合考虑这些因素来确定是否属于第三套房。