二套房的认定标准如下：
贷款买过一套房，商业贷款未结清再次贷款买房：
认定为二套房。
个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清：
再次贷款认定为二套房以上。
夫妻双方，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款，贷款未还清：
认定为二套房以上。
首次申请贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房：
认定为二套房。
已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房：
认定为二套房。
贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房：
认定为二套房。
父母名下有住房，以未成年子女名义再购房：
认定为二套房。
未成年时名下有房产，成年后再贷款购房：
认定为二套房。
异地工作的房产：
如果一方由于工作需要被派往其他城市或地区，并在新工作地购买住房作为自己的合法居住地，这样的房产不算作二套房。
婚后购房：
通常算作二套房。
异地人士购房贷款：
需要提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。
符合国家生育政策生育二孩及以上家庭购买住房：
住房公积金最高贷款额度可上浮20%，并在贷款套数认定时核减1套，即购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。
建议在实际操作中，银行和相关金融机构会综合考虑以上因素，对申请人的贷款申请进行审慎评估。