公寓比住宅便宜的原因主要有以下几点：
产权年限较短：
公寓的产权年限通常为40年或50年，而普通住宅的产权年限为70年。产权年限较短意味着公寓的长期价值相对较低，从而影响其售价。
生活成本较高：
公寓的水电费通常按照商业标准收取，比普通住宅高，且可能不支持燃气供应，导致生活成本增加。
税费负担重：
公寓在二手交易时需要缴纳更多的税费，如差额增值税、附加税、差额个税、契税、印花税和土地增值税等，这些额外的成本增加了购房者的负担。
贷款条件不利：
公寓房的首付比例通常不低于50%，且贷款年限最多为10年，贷款利率可能是基准利率的一倍以上。相比之下，住宅房的首付比例通常在30%以下，贷款年限可达30年，且有利率优惠。
市场供需关系：
在某些地区，公寓房的供应量大于需求量，市场竞争激烈，导致公寓房的价格相对较低。而普通住宅则可能因为稀缺性而价格较高。
管理费用高：
公寓房通常配有物业管理，业主需要分摊管理费用和维护成本，这对购房者来说也是一种经济压力。
地理位置：
许多公寓位于市中心或繁华地段，尽管位置好，但由于开发密度大，价格相对较低。
建筑结构和设计：
公寓房多为高层建筑，单位面积内的住户数量较多，导致每户的实际使用面积相对较小。相比之下，普通住宅往往拥有更大的居住空间和更宽敞的户外环境，因此在价格上更具优势。
综上所述，公寓比住宅便宜主要是由于其产权年限短、生活成本高、税费负担重、贷款条件不利、市场供需关系、管理费用高、地理位置和建筑结构等多方面的因素共同作用的结果。