房贷年限的计算主要依据以下几个因素：
法定退休年龄
商业贷款和公积金贷款的最长贷款期限通常为30年，但具体贷款年限会受到借款人年龄的限制。男性借款人的贷款年限通常不得超过65岁，女性借款人的贷款年限通常不得超过60岁。
贷款人年龄
贷款年限通常等于国家规定的法定退休年龄（或70年）减去贷款人的实际年龄。例如，如果一个男性借款人的年龄是50岁，那么他的最大贷款年限为15年（65岁 - 50岁）。
还款能力
借款人的还款能力也是决定贷款年限的重要因素。银行通常要求借款人有足够的收入来源来支付贷款，以确保能够按时还款。
房龄
在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄越老，贷款年限通常越短，因为银行会考虑到房屋的价值衰减和剩余使用年限。
土地使用年限
土地使用年限也会影响房贷年限，尤其是对于商业用地。土地使用年限的缩短可能会导致房贷年限的缩短。
银行规定
不同银行可能会有不同的贷款年限规定，借款人需要咨询具体的银行以获取准确的贷款年限信息。
示例计算
假设一个男性借款人的年龄为54岁，他想申请一笔商业贷款。根据上述规定，他的最大贷款年限为：
[
65岁（法定退休年龄） - 54岁（借款人年龄） = 11年
]
因此，这位借款人的最大贷款年限为11年。
建议
在申请房贷时，借款人应仔细了解并咨询各银行的贷款政策，以确保选择最适合自己的贷款年限和还款方式。同时，借款人需要评估自己的还款能力，以确保能够按时还款，避免因贷款压力过大而造成财务困境。