房管局判定二套房主要依据以下几点：
房屋的产权证明
房管局会查看房屋的产权证明，确认房屋是否已经被人购买过。如果房屋的产权证明上已经有了其他人的名字，则该房屋被认定为二套房。
房屋的贷款情况
房管局还会查看该房屋是否存在商业贷款或公积金贷款等情况，因为购买二套房是需要缴纳更高的首付款和利率的。
购房合同的情况
房管局会查阅购房合同，确认购房人是否已经购买过其他房产。如果购房人已经购买过其他房产，那么该房屋被认定为二套房。
家庭成员名下住房情况
居民家庭住房套数的认定依据是拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量。如果父母名下有住房，以未成年子女名义再购房，或者未成年时名下有房产，成年后再贷款购房，都会被认定为二套房。
贷款购房记录
只要有过房贷记录，不论房产是否出售，再次申请房贷都会被认定为二套房。
其他贷款类型
首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款，或者婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起，这些情况同样会被认定为二套房。
诚信原则
商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。
总结来说，房管局在判定二套房时，会综合考虑房屋的产权证明、贷款情况、购房合同、家庭成员名下住房情况、贷款购房记录以及其他贷款类型等多个因素，以确保公平公正地执行相关政策。购房人应提供真实有效的证明材料，避免因虚假信息而被认定为二套房。