二手房评估价通常是通过以下步骤和方法来计算的：
市场比较法
选择与待评估房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。
因素调整
房龄：每年折旧2%，折旧率=12×（-2%）=-0.24。
地段和户型结构：地段和户型结构可±10%。
楼层：顶楼-3%，次顶层-2%，中间层+3%，多层住宅一层-2%，二层0，三、四层+2%，五层+1%，顶层-2%；高层住宅一层-3%，二层-2%，三层-1%，四、五层0，六层及以上+1%，中间层+3%，次顶层-2%，顶层-3%。
朝向：东0%，南+2%，西-1%，北-2%，东南、西南、东北、西北依次降低，若无南向窗户-5%。
装修：无物业配套等-5%。
其他特征：如面积、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。
计算公式
房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值。
房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）。
年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1-残值率）÷耐用年限。
年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%。
尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）。
评估费用
评估费收费标准采取累进计费率，根据房屋总价的不同百分比收取，例如：
房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%。
100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%。
500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。
2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。
5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
建议
选择专业评估机构：由于评估结果对房屋交易至关重要，建议选择具有专业资质和良好声誉的评估机构进行评估。
提供详细信息：评估机构需要详细的信息来进行准确评估，包括房屋的具体情况、市场行情、周边环境等。
了解评估方法：了解评估过程中采用的方法和系数，以便对评估结果有更清晰的认识。
通过以上步骤和方法，可以得出一个相对科学合理的二手房评估价，为房屋交易提供参考。