商品房的契税计算方式如下：
普通住宅
首套住房：
面积在90平方米及以下，契税税率为1%。
面积在90平方米以上至144平方米以下，契税税率为1.5%。
面积在144平方米以上，契税税率为3%。
第二套改善性住房：
面积在90平方米及以下，契税税率为1%。
面积在90平方米以上，契税税率为2%。
非普通住宅：
契税税率为3%。
非住宅（如商铺、办公写字楼、商务公寓等）
契税税率为3%。
特殊政策
对于个人购买家庭唯一住房且面积在90平方米及以下的，契税可以减按1%征收。
对于个人购买家庭第二套改善性住房且面积在90平方米及以下的，契税可以减按1%征收。
示例计算
首套90平米以下普通住宅：假设房屋总价为100万元，契税为100万 × 1% = 1万元。
首套144平米以上普通住宅：假设房屋总价为100万元，契税为100万 × 3% = 3万元。
第二套90平米以上普通住宅：假设房屋总价为100万元，契税为100万 × 2% = 2万元。
非普通住宅：假设房屋总价为100万元，契税为100万 × 3% = 3万元。
建议在购房前咨询当地税务机关或相关机构，以获取最准确的税率和计算方法。